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楼市终于进入平稳调整期未来房价或将平稳

发布时间:2021-01-20 22:37:32 阅读: 来源:计量泵厂家

摘要: 由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强:

下半年房价结构性上涨 总体趋势稳中有升

2016年,从整个房地产市场形势来看,由于去年出台了一系列去库存的刺激政策,导致政策面和资金面全面宽松,推动了购房需求的集中释放,市场成交量迅速回升。今年上半年,开发投资和新开工面积增速已经触底回升,多数城市商品房成交量高于去年同期,部分城市单月成交量创新高。但是,二季度末出现了高位回落的迹象,预计下半年房地产开发投资增速会继续回落,虽然上半年新开工面积有了大幅增长,但总量没有太大突破,年内新开工面积不会有显著提升。

随着房地产市场的分化,一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧,由于前期需求的过度透支,成交量走高后,房地产将进入市场调整期。我们认为,政策收紧将直接导致成交量下降,短期上涨空间有限。同时,由于去库存仍然是下半年行业的主旋律,尤其是对三四线城市来说,由于去库存能力不足,压力仍然非常大,政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断,应该是维持结构性上涨局面,总体趋势稳中有升。

未来主要有四方面因素影响房地产市场走势

经济增长问题。

关于宏观经济增长问题,我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的,但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势,尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压,很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显,房地产市场分化是必然趋势,市场的分化还需要市场消化。限制市场交易,只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%,还是一种往下的趋势,这对房地产市场会产生向下的压力。

货币与汇率问题。

近年来房地产价格飙升,至少在2012年之后,与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑,实体经济利润回报不断降低,另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨,造成货币价格与资产价格过度背离,现在需要在两者之间找到某种平衡。

从历史经验看,有两个比较极端的例子,日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值,放弃了资产价格,造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端,放弃货币价值,拖住高企的房地产价格,造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策,不管是人民币盯住美元还是一揽子货币,都是在控制人民币贬值的速度,以时间换空间,找到均衡点,避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的,这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的,房价的下跌又有可能引起经济失控,所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断,房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧,下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。

城镇化问题。

中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平,目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测,综合来判断,大概在2020年可达到60%水平。

从中央的城镇化政策来看,到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化,也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时,新增的1.26亿人口中,中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走,城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。

问题的关键是:未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗?中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平,但是在“十二五”期间,商品房销售面积占比是下降的,而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题,中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场,与房地产市场的发展空间格局是相悖的。

市民化问题。

现在有说法认为,通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是,从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看,2015年新增流动人口是负值,也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。

从2014年农民工市场化的意愿调查看,我们发现农民工进城的意愿在50%以下,意味着农民工市民化的意愿严重不足,也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

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